新政吹风,广州密集卖地,番禺继续吃肉喝汤

时间 : 2023-08-12 16:03:11 来源 : 拆神

近期政策暖风频吹,四大一线城市也即将在8月召开政策调控优化会议。


(相关资料图)

这不,在政策前夜,广州开始密集推地了。

像天河,有世界大观地块枕戈待旦,海珠也是接连推出了东方红印刷厂地块及上涌果树地块。

番禺也在上半年摇号的大石板块,趁热推出了新光快速西侧地块。

说真的,这个节点很微妙。

一边代表着地方对于土地价值的预期,一边则是开发商用脚投票来代表对于后市的判断。

到底能不能吃香喝辣,就看这一波了。

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在这当中,可能很多企业关注海珠上果涌,关注天河世界大观,毕竟这是核心地段,有安全牌。

但是,不要忘了,今年市场的C位,其实是番禺

在土地市场的成绩中,论金额,番禺上半年出让了21宗土地,出让金额249.3亿元,占比全市近50%

论摇号,全市共有8宗摇号地块,番禺就占5宗,热度可想而知。

而这背后,折射的其实是开发商用几百亿真金白银在投票番禺的事实。

当然,番禺在楼市的成绩,也没有让人失望。

番禺今年上半年网签面积近73万平,全市排名第三。

量高,价也升,今年上半年番禺新房均价约4.25万/平,同比去年上涨了2%。

是全市中唯三房价有所上涨的区,其他两个是天河与海珠。

| 数据来源,中原地产研究

细分到项目,万博板块的新房,成绩更是斐然。

华润长隆悦府,拿地后四个月,即开启了售楼部,开启10万冻资。

其首推4栋楼,600多套货,冻资更是超600组,十分抢手。

还有新世界耀胜尊府,在政策信号传递后,到访客户也络绎不绝,项目接待到深夜。

其推新的户型,也卖得十分火爆。

此外,越秀万博瑞麓府在近期加推了171平的大平层。

其17栋一加推,就被意向客户抢光了,想买大平层只能等下一次加推。

|拆神群,粉丝聊瑞麓府去化

还有龙湖御湖境,在喜来登酒店开放了展厅,仅仅两周,到访超1000组,认筹超过400组。

其中可望江的143㎡和190㎡户型,因为比较稀缺,冻资人数更多。

| 龙湖御湖境展厅沙盘

所以说,尽管今年上半年,广州的整体市场虽然不算好,但番禺的一些项目,还是能跑出来的。

特别是长隆-万博板块,自从华润长隆超级万象地块进场后,番禺核心板块的天花板直接拉升了几个level。

| 华润长隆悦府

如今的购房者们,对于番禺的关注度可以说,非常高。

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所以,今天番禺再挂出新光快速路西侧地块,就是要趁热打铁。

而且与世界大观、上涌果树等地块不同。

这些地块的起拍价,动辄50亿、超百亿,劝退不少开发商。

新光快速西侧地块走的是小而美的路线,而且有多张安全牌在手,是一匹潜在黑马。

第一张安全牌:体量小,总价低,有利润空间。

从挂牌信息来看,地块用地面积1.9万平,建面4.8万平,容积率3,起拍价9.39亿单价1.96万/平

哪怕是拍到封顶的10.8亿,折合单价也仅需2.25万/平,对房企来说压力并不大。

要知道,新光快速西侧地块不到1公里处,就是此前拍到摇号的迎宾路地块,也就是龙湖御湖境,认筹超过400组。

其地块成交楼面价约2.4万/平,目前吹风价4.9-5.8万/平,而且冻资情况火爆。

如果以龙湖项目的售价计算,那么新光地块的利润率远超10%

|以起拍价初步测算,仅供参考

第二张安全牌:板块交通便利,生活氛围成熟。

而且由于地块与迎宾路地块同处于大石板块,许多配套都是共享的。

交通方面,新光地块属于3号线大石地铁站辐射范围,距离约在1.3公里左右,坐三号线可直达珠江新城。

自驾的话,会比较方便,从地块出发至珠江新城,走华快或新光快速,大概30-40分钟可达

如果是去万博,则需要15分钟左右

生活配套方面,板块经过多年的建设与开发,居住氛围颇为浓厚。

周边集聚了星河湾执信、富丽中学、富丽小学、番禺区第二人民医院等教育、医疗配套。

5公里之内,还有万博CBD,可以享受到万博繁华的商业。

第三张安全牌:一线江景资源,极佳观景视野。

没错,项目还拥有一线江景资源,堪称迎宾路pro版本。

地块的北面都是低矮洋房,天气好能望到珠江新城和广州塔,没什么高建筑物遮挡,望江视野极佳。

要知道,龙湖御湖境冻资情况最好的户型就是可以望江的户型。

所以说,新光地块的江景优势,是它突围的一大利器。

第四张安全牌:板块内二手多,楼龄高,存在着庞大的置换需求。

目前地块的周边,存在大量二手住宅,如富丽家园、滨江绿园、锦绣银湾及星河湾等等。

其中距离地块最近的富丽家园有多个组团。

丽水湾组团的楼龄在16-28年左右,挂牌价最高4.2万/平。

还有龙湖御湖境旁的锦绣银湾,14-28年的楼龄。

二手挂牌价3万+,复式单位6万-10万,别墅挂牌价最高达12万+/平。

星河湾,大多房源楼龄超过20年,均价3.4万/平左右。

这些二手项目的成交周期,大多在半年至一年之间。

| 数据来源:贝壳找房

说真的,动辄20+年的楼龄,还能有这样的二手价格,大石板块的价值,是站得住的。

当然,片区内拥有如此多高楼龄的二手项目,这也意味着,板块内潜在大量置换需求。

在共享同板块的配套情况下,拥有一线江景的新光快速西侧地块,或许更能俘获改善客户的心。

| 大石板块沿江景色

第五张安全牌:珠江新城通勤半小时生活圈,性价比凸显。

当然了,结合地块3.8的容积率,新光快速西侧未来很可能主打改善。

产品对标龙湖御湖境,主打客群为周边的地缘改善客户,以及珠江新城的外溢改善客户

毕竟珠江新城十公里通勤圈内,西边广钢的保利朗阅去到6.5万/平。

东边老黄埔的万科城市之光均价也要5.7万/平。

而新光地块4-5万/平的价格(预估),还带江景,性价比更凸显

第六张安全牌:紧抱万博大腿,以更低的房价享受CBD的配套。

新光地块其实距离长隆-万博板块并不远,从直线距离上看,项目距离长隆约3公里,距离万博约4公里。

这意味着,从项目出发,十几分钟即达。

如此近的距离,项目完全可以抱住万博这条大腿。

毕竟“抱大腿”的好处很明显,新光地块不仅可以享受万博CBD的配套

而且,相比万博6-8万/平的主流价格,这里4-5万/平的房价要低上一大截。

这样,既享受了配套,还享受更低的房价,简直是万博的平替。

| 万博CBD

而且,新光地块在手握多张安全牌之余,市场也正当热。

毕竟此前大石板块断供多年,板块内仅有一个捂盘多年的上馨华府,也没什么声音。

但随着龙湖御湖境的到来,把大石热度带起来了,上馨华府也紧跟着开盘了。

目前板块的热度已经起来,而且板块价格预期也被拉上去了。

有前人开路,留给新光地块的操作空间就很大了。

| 龙湖御湖境

此外,关于地块的小问题,即地上建筑烂尾建筑的处理,番禺也已经帮忙拆平,为开发商省下成本

毕竟这个也是番禺土地推介会上,许多房企都关心的问题。

其实也从侧面体现了,房企们对该地块的关注度颇高。

|新光地块上烂尾的建筑已拆除

当时有某央企的人跟我聊,表示如今大家拿地都喜欢总价小,卖得动,高周转的产品

而这新光地块基本符合以上特质,很可能会拍到摇号。

最后,地块将于9月8日进行限时竞拍,让我们期待一下。

|地块现状

|地块现状

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